Orpi IAObservatoire des recherches immobilières
Ce que les Français confient à l'IA d'Orpi quand ils cherchent un logement
456 142 conversations avec Orpi IA, l'assistant immobilier d'Orpi, analysées sur quatre mois. On y voit quand les gens cherchent, ce qu'ils veulent vraiment, ce qu'ils n'osent pas demander à une agence et ce qu'ils demandent sans encore le trouver. Cet observatoire n'existe que parce qu'une IA recueille l'intention, dans les mots des gens, avant toute transaction.
Ce que l'IA apporte
En bref
- La crise de la location, vue de l'intérieur : 58 % des conversations lues au hasard sont des recherches de location, et 42 locataires cherchent pour un seul investisseur.
- Une demande locative que le catalogue ne couvre pas encore : 39 % des recherches de location visent un bien qui n'est pas encore proposé, contre 6 % à l'achat. L'IA capte cette demande et la rend visible.
- Deux recherches sur trois visent une ville hors des 20 plus grandes : 76 % des acheteurs, 68 % des locataires.
- Le village qui attire, c'est la station balnéaire : Vieux-Boucau, Saint-Trojan, Le Crotoy, 30 fois la demande moyenne par habitant, à 83 % des acheteurs.
- Une recherche sur cinq se fait entre 21 h et 6 h, 9 sur 10 sur smartphone, chez les acheteurs comme chez les locataires.
- L'acheteur décide vite : 4 messages et 2 minutes avant de demander un contact, contre 7 messages et 4 minutes pour un locataire.
- Jusqu'à une heure avec l'IA, comme avec un conseiller : près de 7 000 conversations dépassent 10 échanges, et plus d'une sur trois se termine par une demande de contact.
- Les villes louent, le littoral achète : 87 % de locataires à Lyon, 80 % d'acheteurs dans les Landes.
- Deux France de l'achat : une maison de 100 m² à 200 000 € dans le Sud-Ouest, un appartement de 62 m² avec vue mer à 287 500 € dans le Sud-Est. En Île-de-France, on loue 1 000 € pour 35 m².
- On vise plus grand que son budget : 4 acheteurs sur 10 qui précisent une surface.
- Le haut de gamme regarde la mer : au-delà du million, un acheteur sur deux cherche sur la côte ou en station.
- Sur la côte, le bail à la saison : à Biarritz et La Rochelle, on refuse les baux étudiants de 9 mois.
- Budget d'achat médian : 280 000 € ; 500 000 € à Paris, soit environ 52 m².
- « Proche » pour l'acheteur, « meublé » pour le locataire : l'un décrit un lieu, l'autre un format.
- La rentrée des acheteurs : la part des locataires passe de 53 % en juin à 37 % en septembre. À confirmer.
- On confie à l'IA ce qu'aucun filtre ne sait chercher : une caserne de pompiers à moins de 8 minutes, un poulailler, 40 minutes à pied de la Philharmonie. Et presque jamais les taux : on demande « combien par mois ? ».
- Vieillir chez soi : plain-pied oui, rez-de-chaussée non ; des retraités locataires.
- Le DPE devient un argument de négociation chez les acheteurs.
- Portails, pas réseaux : personne ne compare les agences ; on arrive avec une annonce vue sur Leboncoin.
- Canicule : la clim culmine la semaine de l'alerte rouge de juin. Angle secondaire.
La crise de la location, vue de l'intérieur
Lues sans mot-clé de départ, les conversations racontent d'abord une chose : trouver un logement à louer est devenu un parcours d'obstacles. On élargit sa zone commune après commune, on monte son budget, et l'on doute de sa propre solvabilité.
Ce que montrent 200 conversations prises au hasard
Conversations d'au moins 3 messages, 8 journées de juin à septembre 2026
L'assistant accompagne la recherche : quand rien ne correspond, il propose d'étendre la zone ou d'ajuster le budget.
« Un T3 pour deux personnes… et rien dans mon budget ? »
Locataire, Île-de-France
« Louer un appartement près d'Istres à moins de 750 euros avec parking… et à Saint-Chamas… à Grans… à Lançon-Provence. »
Locataire, Bouches-du-Rhône
Sur la côte, le bail à la saison
À La Rochelle et au Pays basque, des locataires refusent les baux étudiants de 9 mois qui libèrent le logement l'été pour la location saisonnière. Ailleurs, d'autres cherchent au contraire des baux courts : frontaliers, stagiaires, saisonniers, personnes en attente d'un logement social.
« Pas de bail étudiant, je veux louer à l'année… T'es sûr que ce sont des locations à l'année ? Sur chaque annonce il y a marqué bail étudiant. »
Locataire, Biarritz, 750 € max
« S'agit-il d'un bail classique ou étudiant ? Doit-on libérer le logement l'été ? »
Locataire, La Rochelle
« Location pour 8 mois, comment se passe le contrat du bail ? Pour un saisonnier qui travaille 7 à 8 mois en restauration. »
Locataire saisonnier
L'immobilier se cherche le soir, sur smartphone
Une conversation sur cinq a lieu entre 21 h et 6 h, quand les agences sont fermées. L'activité monte tout l'après-midi et culmine à 17 h.
Part des conversations par heure
Heure de Paris, toutes conversations
Base : 455 807 conversations, toutes conversations, heure par heure. À profil égal, même part de soirée et de nuit chez les acheteurs et les locataires ; les locataires cherchent un peu plus l'après-midi, les acheteurs après 19 h (échantillon de 17 500 conversations).
L'acheteur contacte l'agence, quel que soit l'écran
Taux de contact parmi les conversations d'au moins 2 messages, par profil et appareil
Tous profils confondus, l'ordinateur semble mieux convertir (9,0 % contre 6,4 %). L'écart disparaît à profil égal : il vient de ce qu'il y a plus d'acheteurs sur ordinateur (59 % contre 50 %), et que les acheteurs contactent plus. Échantillon aléatoire de 4 550 conversations.
Jusqu'à une heure de conversation avec l'IA
Des milliers de conversations durent comme un vrai rendez-vous en agence : on pose ses conditions, on revient sur une proposition, on vérifie le terrain, on remercie. Et plus la conversation dure, plus elle se termine par une demande de contact.
Plus on échange, plus on contacte l'agence
Taux de contact selon le nombre d'échanges · échantillon aléatoire de 6 080 conversations
Au-delà de 10 échanges, plus d'une conversation sur trois aboutit à une demande de contact, 11 fois plus qu'à 2 ou 3 échanges.
« Y a-t-il une servitude de passage ? … Y a-t-il une rivière à proximité et le terrain est-il inondable ? … Y a-t-il d'autres maisons à proximité ? »
Acheteur, Landes, 49 minutes
« Je pense vous avoir donné tous les éléments, pouvez-vous faire un récapitulatif ? … Je pense que nous sommes en phase, à bientôt j'espère. »
Acheteurs, Pas-de-Calais, 28 minutes
« Tout est dit je pense. Puis-je savoir à qui j'ai affaire ? … Très bien, merci beaucoup. »
Locataire, Charente-Maritime
La canicule se dit « clim », et le Sud ne fuit pas
Le mot « canicule » n'apparaît que dans 6 conversations. Les gens demandent un équipement. Les mentions de clim culminent la semaine de l'alerte rouge de fin juin, et restent très méridionales.
Conversations citant clim ou canicule, par semaine
Part des conversations de la semaine
Comptage plein texte, qui inclut les descriptions d'annonces : l'écart réel est probablement plus marqué. Sources : Météo-France, bilan de l'été 2026.
La climatisation, affaire du Sud
Part des conversations citant « climatisation », par ville
Reflète aussi l'offre de biens climatisés dans les annonces. La clim est demandée autant par les locataires que par les acheteurs (3,5 % et 3,1 % de ceux qui précisent des critères).
« On est actuellement dans un logement au 3e étage et il fait trop chaud. »
Locataire, Hérault, 24 juin, en pleine canicule
« Proche de la mer, mais sans risque de submersion ou d'inondations. »
Concarneau
« Le prix doit être négociable vu que la maison est classée F, c'est une passoire thermique. »
Acheteur, Aisne
Les villes louent, le littoral achète
Dans les métropoles, les locataires sont largement majoritaires. Sur la côte, ce sont les acheteurs. Le budget d'achat reste concentré entre 200 000 et 300 000 €, sauf à Paris.
Part de locataires parmi les recherches
Conversations d'au moins 3 messages, hors vendeurs
Échantillon de 1 499 conversations. Petits effectifs pour Strasbourg (13) et les Landes (20).
Budget d'achat médian par ville
Budget maximum déclaré par les acheteurs
À Paris, 500 000 € achètent environ 52 m² au prix des Notaires du Grand Paris (9 600 €/m²).
Deux recherches de location sur cinq visent un bien que le catalogue n'a pas encore
Conversations d'au moins 2 messages ayant lancé une recherche · échantillon aléatoire de 1 875
Tous profils confondus : 50 % trouvés, 27 % approchants, 23 % sans aucun bien. Le zéro résultat touche d'abord les locataires à petit loyer. Reflète le stock d'annonces Orpi : à valider avec Orpi.
Neuf et investisseurs
« Je veux une ville où les maisons ne sont pas trop chères, maximum 1 h de Paris. »
Acheteur
« Trop chers pour ces surfaces… non merci. Cette recherche est déprimante ! »
Locataire
« Si je n'ai pas de garant, que puis-je faire, et est-ce que cela est primordial pour obtenir un logement ? »
Locataire
Deux France de l'achat, et le prix de la location francilienne
À budget voisin, on n'achète pas la même chose : une maison avec du terrain dans le Sud-Ouest, un appartement avec vue et extérieur dans le Sud-Est. En location, l'Île-de-France paie plus pour moins de mètres carrés. Partout, on cherche d'abord une seule commune.
Acheteurs : l'espace ou la vue
Locataires : payer plus pour moins
Budgets et loyers tapés librement. Médianes calculées sur 60 à 102 budgets déclarés par groupe : ordres de grandeur. Région déduite du code postal, connue pour environ la moitié des conversations. Échantillon de 2 009 conversations d'au moins 2 messages réparties sur les quatre mois.
On vise plus grand que son budget
Dans les grandes villes, le budget médian d'un acheteur paie un T2. Quatre acheteurs sur dix qui précisent une surface visent plus grand que ce que leur budget permet.
169 acheteurs ayant donné un budget et une surface ou un nombre de pièces, dans 8 grandes villes regroupées ; 55 chercheurs de T3. Quand la surface n'est pas tapée, elle est déduite du nombre de pièces (T2 = 45 m², T3 = 65 m², T4 = 82 m²). Prix moyens des appartements par ville, MeilleursAgents au 1er septembre 2026, frais de notaire (~8 %) déduits. Ordres de grandeur.
« Je veux acheter un appartement avec vue et terrasse à moins de 200 000 €… pourtant j'en ai vu un à 180 000 €. »
Acheteur, Sud-Est
« Je cherche une location, maison ou appartement, avec garage, pour 700 à 900 €, aux alentours de deux petites communes. »
Locataire, Sud-Ouest
« Je cherche un appartement à acheter de plus de 50 m² et 3 pièces pour 250 000 € maximum. »
Acheteur, Toulouse
Le haut de gamme regarde la mer
Un acheteur sur six vise 500 000 € ou plus. Au-delà du million, la moitié cherchent sur la côte ou en station, avec des mots que les autres acheteurs n'emploient pas : vue mer, villa, maison de charme.
Budgets et orientations comptés sur toutes les conversations. Le haut de gamme se reconnaît d'abord à ses mots : vue mer, villa, maison de charme.
« Vue mer, budget 2 000 000 €. »
Acheteur, Côte d'Azur
« Je cherche une belle villa, plutôt luxueuse. »
Acheteur, Morbihan
« Je cherche à acquérir un château, dans le Périgord, les Pyrénées ou la Côte d'Azur, habitable immédiatement. »
Acheteur
Le village qui attire, c'est la station balnéaire
Rapportée au nombre d'habitants, la demande explose dans une poignée de petites stations du littoral : Oléron, Ré, les Landes, la baie de Somme, la Côte fleurie. On y cherche jusqu'à 34 fois plus qu'en moyenne, et surtout pour acheter.
Demande par habitant, communes de moins de 10 000 habitants
Conversations citant la commune pour 1 000 habitants, rapportées à la moyenne nationale (1 = moyenne)
Communes citées dans au moins 9 conversations. Population : Insee, via le découpage administratif d'Etalab.
Échantillon de 13 900 conversations avec ville ; 9 à 47 conversations par commune. La demande reflète aussi la présence d'une agence Orpi dans la commune : à croiser avec la carte du réseau.
Portails, pas réseaux
Dans l'assistant Orpi, personne ne compare les agences. Les réseaux concurrents ne sont presque jamais cités. La vraie référence extérieure, ce sont les portails d'annonces : on arrive avec un bien vu ailleurs et l'on demande à l'IA de le retrouver.
« Une maison en vente en exclusivité Orpi est forcément en ligne sur Orpi, SeLoger, Leboncoin… mais elle n'apparaît pas toujours sur SeLoger et n'est pas sur Bien'ici. »
Acheteur, Gironde
« J'en ai vu une petite, avec des panneaux à vendre d'Orpi et de IAD, mais je ne trouve pas la maison. »
Acheteur, île d'Oléron
« De préférence être conseillé par une agence, avec un indépendant IAD ou autre. »
Investisseur
L'assistant est consulté par des visiteurs déjà sur le site Orpi, ce qui limite les comparaisons. Ordre de grandeur, sur un échantillon.